Оставить свой отзыв руководителю

Ипотека

Ипотека… Впервые это термин появился ещё в Древней Греции. В переводе слово это означает «подпорка». Дело в том, что раньше в Греции при возникновении долга на земле заёмщика ставили столб с надписью, которая свидетельствовала о том, что данная территория обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой.

 Сейчас отношение к ней довольно неоднозначно: у многих ипотека вызывает ассоциации с кабалой, но для других – это единственный шанс купить квартиру. И действительно,  приобрести объект недвижимости за свои деньги способен далеко не каждый. Поэтому сделки по ипотеке в наше время востребованы как никогда.

 Любые финансовые операции сопряжены с определённым риском, тем более, если речь заходит о больших деньгах. При  сделке купли-продажи по ипотеке прежде всего вы во многом зависите от банка, его условий, его политики. Пожалуй, он является основным фактором, который стоит выбирать особенно тщательно. О том, как правильно и безопасно купить квартиру с помощью банковских денежных средств, какая последовательность действий ожидает вас в этом случае и чем такая сделка отличается от обычной, мы рассказываем ниже.  

Оформление ипотечного кредита: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Шаг 1 – Получение кредитного решения

В наше время покупка недвижимости по ипотеке очень популярна. Этот процесс всегда начинается с кредитного решения, исходя из которого банк даёт заёмщику «добро» на получение кредита. 

Для начала определитесь: а действительно ли в вашем случае необходимо брать кредит? По статистике этот мучительный вопрос покупатели задают себе в течение двух месяцев, ведь если без ипотеки не обойтись, банк  на целых пятнадцать лет превратится в ближайшего родственника. И этот «родственник» ежемесячно будет требовать определённую сумму денег.

К сожалению, купить недвижимость, что называется «с чистого лица», не продавая другой объект, в настоящее время для большинства людей весьма проблематично. А потому приходится обращаться за финансовой помощью в банк. Чтобы помощь не трансформировалась в непосильную кабалу, лучше обратиться  к профессионалам.

Дело в том, что в бесчисленном количестве ипотечных программ вы можете потеряться. К ипотеке нужно относиться с большой осторожностью: все банки разные, у всех свои персональные требования к заёмщику и приобретаемому объекту. Существуют банки, у которых снижены ставки по кредиту, но слишком высокая комиссия (она может доходить до 3 – 4 %, это около 50 тыс. рублей). Есть банки, которые вообще не берут комиссию. Так или иначе, подводные камни есть практически всегда.  Чаще всего они заключаются в скрытых комиссиях за досрочное погашение кредита или за ведение ссудного счёта. Иные банки предъявляют такие требования, что подобрать под них объект становится весьма проблематично. Некоторые ипотечные программы на первый взгляд призваны сэкономить ваши средства, однако, в итоге за 15 лет получается переплата в 200-300 тыс. рублей, а то и больше. Большинство вопросов вызывает ставка по кредиту.  Самая актуальная на сегодня варьируется в пределах 12 – 13 %. 

Кроме того, следует помнить: если банк отказал вам в кредите, получить его в другом будет крайне сложно, а потому лучше не рисковать.

Специалисты АН досконально знают все ипотечные программы, а значит, могут порекомендовать именно ту, которая выгодна вам. Кроме того, крупные АН часто заключают с банками определённое соглашение, исходя из которого, клиенты агентства получают дополнительные преференции: сниженные комиссии или ставки по кредиту. Работа по такой схеме выгодная для всех сторон: агентство разгружает банк от дополнительной работы, а  вы спокойно и уверенно осуществляете сделку.

Шаг 2 - Поиск варианта соответсвующего требованиям банка

Итак, Вы решили купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Банк одобрил Вас как заемщика, и теперь осталось подобрать вариант квартиры. С чего начать?

 Проще всего ответить на этот вопрос так: «Обратиться за помощью в агентство недвижимости!» К сожалению, покупатель не сразу приходит к такому решению. Зачастую он тратит слишком много сил и  времени, занимаясь самостоятельными поисками. Помимо этого, ни у одного банка на официальном сайте нет сформулированных требований к Объекту залога. Агентства недвижимости, однако, такими сведениями обладает.

Вот некоторые требования, предъявляемые банком к Объекту залога (Квартире):

  1. Дом, в котором расположена продаваемая квартира не старше 1957 года постройки (это усредненная цифра, которая варьируется в каждом банке и в каждом случае индивидуально).
  2. Как правило, банки не одобряют дома с количеством этажей менее пяти (исключения делает «Сбербанк»).
  3. Дом должен иметь железобетонные перекрытия.
  4. Дом не должен находиться в аварийном состоянии и не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт.
  5. Если в квартире была перепланировка, переустройство или реконструкция, то обязательно утвержденная.

Зачастую даже Продавец не всегда знает ответы на вышеперечисленные вопросы. Задача Агентства недвижимости в максимально сжатые сроки найти ответы на все вопросы. Для многих банков сейчас приоритетны ипотечные сделки, которые ведут агентства недвижимости, так как со специалистами по недвижимости банкирам работать легче и быстрее.

 Цель агентства недвижимости – учесть все факторы, влияющие на решение банка, проверить юридическую чистоту объекта, его документацию, подобающую физическую форму. Не тратить время покупателя на рассмотрение Объектов, заведомо не подходящих для ипотечной сделки.  Таким образом, АН оказывает услуги и Продавцу и Покупателю и значительно экономит время каждой стороны сделки. Для тех, кто абсолютно дезориентирован на рынке жилья, АН способно порекомендовать банк и определённую программу ипотечного кредитования. Особое внимание необходимо уделить выбору банка, если покупатель намерен заключить договор долевого участия в строительстве. В данном случае Покупателю необходимо сначала определиться со «стройкой», а потом обращаться в те баки, в которых аккредитован выбранный Объект.

 Ещё один полезный аспект работы с агентством недвижимости – это контроль сроков исполнения на каждом этапе, ведь в данном случае выражение «Время-деньги» актуально как никогда. В настоящее время чистых продаж практически не совершается – все сделки следуют по цепочке: денежные средства, полученные за Объект при продаже, направляются на заключение договора покупки. Агентство недвижимости способно контролировать каждый этап ипотечной сделки, а значит и каждый этап цепочки!

Шаг 3 – Заключение предварительного договора купли-продажи

Следует начать с того, что никакого задатка по расписке не может быть. Любые отношения между Продавцом и Покупателем оформляются договором. Очень часто задают вопрос: «Почему нельзя сразу оформить основной договор купли-продажи?». Отвечаем: «Можно!» Но тогда сторонам придется ждать несколько дней, пока собираются необходимые к сделке документы:

  •  выписка из ЕГРП (ЕГРП - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) подтверждающая на момент сделки, что данная квартира принадлежит Продавцу и за этой квартирой не зарегистрировано обременений;
  • выписка из домовой книги (копия поквартирной карточки) о том, кто состоит на  регистрационном учете в продаваемой квартире;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • оплата госпошлины.

 Причем это ожидание может в итоге закончиться отказом одной из сторон от сделки безо всяких обязательств и компенсаций. Покупатель может передумать, и Продавец попусту потратит свое время и деньги на сбор документов (большинство из перечисленных справок действительны в течение короткого периода времени). Или откажется сам Продавец, а Покупатель в это время упустит интересные варианты. Вот и пришли к практике предварительных договоров, по которым передается аванс, который, как правило, остаётся на хранении в агентстве или передается далее по цепочке за вновь покупаемую квартиру.

Хранение в агентстве аванса, как показала практика, вещь очень удобная. Были случаи, когда Продавец, получив на руки аванс, отказывался от сделки, тогда Покупатель просил вернуть аванс, на что Продавец отвечал, что потратил деньги и ему не с чего возвращать. Покупателю оставалась одна возможность возврата аванса – через суд. Когда деньги остаются в агентстве, агентству недвижимости легче контролировать сделку до разрешения спорных вопросов по предварительному договору, во-первых, во-вторых, они остаются в целости и сохранности. 

Предварительный договор купли-продажи, заключаемый через агентство недвижимости, это, прежде всего, спокойствие за юридическую чистоту сделки и сохранность денежных средств.

Шаг 4 – Оценка и страхование

После того как вы определились с вариантом квартиры необходимо полный пакет документов на квартиру  и оценку предоставить в банк на рассмотрение.

Процесс оценки при ипотеке продиктован необходимостью банка знать объективную рыночную стоимость объекта, который будет у банка в залоге. Следующую информацию будет полезно узнать:

  • оценку проводят только те компании, которые  аккредитованы у банка;
  • оценщики во всех случаях выезжают на объект и полностью его фотографируют. Здесь существует небольшой нюанс: если вы покупаете по ипотеке квартиру с устаревшими техническими документами, в которой недавно была проведена перепланировка, банк потребует её узаконить. Имейте в виду, что это потребует дополнительного времени, и это нужно учитывать при определении сроков в предварительных договорах.
  • в заключении к оценке профильные компании прикладывают мониторинг цен городских объектов;
  • банк будет ориентироваться только на ту стоимость объекта, которую определила оценочная компания.

Каждая ипотечная сделка предполагает страхование жизни и титула квартиры. Есть несколько фактов, знанием которых должен обладать заёмщик.

Страхование – это самая затратная статья при покупке квартиры по ипотеке (конечно не считая услуг агентства недвижимости) Выплата страховки варьируется от 0,6 – 1 % от суммы кредита. Однако в некоторых случаях, если существуют определённые риски для жизни покупателя, будь то экстремальный спорт или болезнь, возраст заемщика,  процент может вырасти. Стоит заметить, следующее:

  • что выбирать страховую компанию сам заёмщик не имеет права: банк сам предоставляет ему список аккредитованных у банка оценочных компаний . Со временем вы может поменять компанию, но опять-таки, она должна быть одобрена банком;
  • договор страхования заключается одновременно с оформлением кредитного  договора  и договора купли-продажи объекта.
  • страховые компании обычно страхуют не на всю стоимость квартиры, а на сумму предоставленного банком кредита
  • сумму страховки заёмщик должен выплачивать ежегодно,
  • когда ипотечный кредит полностью погашается, необходимость в выплате страховки отпадает.

Шаг 5 – Регистрация в Росреестре

 Обычно на рассмотрение документов и вынесение решения  у банков уходит  от 3 до 7 дней и, если у службы безопасности нет замечаний по представленному пакету документов, то  назначают день, когда продавец и покупатель встречаются в банке для  подписания  всех необходимых документов (договора купли - продажи, кредитные договора, закладные и т.д.)

Теперь Вам предстоит самый важный этап: взаиморасчеты банк — покупатель — продавец и государственная регистрация сделки.

В этот день покупатель передаёт первоначальный взнос за покупаемую квартиру. Подписывается договор купли-продажи, кредитный договор и закладная. Затем  все участники сделки предоставляют документы в учреждение юстиции на госрегистрацию, которая в случаях с ипотекой занимает 5 дней, в место положенных 20.

После регистрации документы ( зарегистрированный договор купли-продажи и копия свидетельства о гос. регистрации) предоставляются   в банк, и покупателю на руки выдаются  кредитные денежные средства.

 На этом сделку можно считать законченной.

В попытке немного сэкономить не все клиенты обращаются в агентства недвижимости, а стараются получить ипотечный кредит самостоятельно. Сложился стереотип, что за помощь в получении ипотеки агентства берут значительные суммы. Это не совсем так, за "ипотечные" услуги с клиентов различные агентства недвижимости в среднем по Новокузнецку  попросят 15-20 тысяч рублей...

АН «Левый берег»  берет 15 тысяч рублей, которые будут возвращены клиенту, если банк откажет в предоставлении ипотеки. В случае положительного кредитного решения эти деньги зачтутся в оплату услуг агентства по поиску варианта покупки и по юридическому сопровождению сделки. По сути, помощь в содействии получения ипотечного кредита будет оказана бесплатно!

Ипотека является основной разновидностью жилищного кредитования, которое позволит вам приобрести жилье «здесь и сейчас», оплачивая его в рассрочку в течение определенного периода времени.

Оформление ипотечного кредита – это достаточно сложная и долговременная процедура. Если вы собираетесь оформлять ипотеку в Новокузнецке самостоятельно, то это займет у вас немало времени. Более того, эта процедура даже может завершиться неудачей. Именно поэтому мы советуем вам обращаться в агентство недвижимости «Левый берег», помощь которого позволит вам минимизировать сложности и обойти различные «подводные камни», связанные с получением ипотеки.

 

 

БАНК

 

% ставка

 

срок

 

Первоначальный взнос

Сбербанк

//sberbank.ru/kemerovo/ru/person/credits/home/

 

от 11,5%

 

до 30 лет

 

от 10%

ВТБ 24

//www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/Pages/moscow.aspx

 

от 11.4%

 

до 50 лет

 

от 10%

ВТБ Банк Москвы

www.bm.ru

от 11.4% до 50 лет от 10%

Кузнецкбизнесбанк

//www.kbb.ru/services/4/1149/

 

 

от 10.5%

 

до 10 лет

 

от 20%

РосБанк

//www.rosbank.ru/ru/persons/ipoteka/

 

от 12.1%

 

до 25 лет

 

от 15%

Банк Левобережный

//www.nskbl.ru/private/mortgage/

 

от 12.0%

 

до 30 лет

 

от 5%


654041, Кемеровская обл., г.Новокузнецк
пр-т Дружбы, 7 Тел.(3843) 705-155

© 2014 Все права защищены.
«Риэлт-Про» агентство оказывает полный спектр услуг в сфере недвижимости. Мы работаем с 2008 года. Опытные специалисты нашего агентства, работающие на рынке недвижимости более 10 лет, помогут решить любые вопросы и проблемы клиентов, связанные с оформлением недвижимого имущества. Мы работаем для каждого клиента под лозунгом: «Доверься профессионалам».
Оставить заявку
Мне необходимо:

Ваше имя:

Ваш номер телефона:

Заявка на обратный звонок
Ваше имя:

Ваш номер телефона:

Оставьте пожалуйста отзыв
Ваше имя:

Ваш номер телефона:

Текст отзыва: